Contabilización comercio inmobiliario
Tratamiento contable y fiscal de venta de inmuebles
Guía práctica para operaciones Barcelona
1. Clasificación contable de inmuebles
La clasificación depende del uso previsto del inmueble. Si se adquiere para vender, se trata como existencia (grupo 33), no como inmovilizado.
| Finalidad | Norma | Clasificación |
|---|---|---|
| Uso propio | NIC 16 / NRV 2ª | Inmovilizado |
| Arrendamiento operativo | NIC 40 / NRV 2ª | Inmovilizado |
| Venta ocasional | NIIF 5 / NRV 9ª | Activo no corriente para la venta |
| Actividad habitual de compraventa | NIC 2 / NRV 10ª | Existencias |
2. Tratamiento contable de gastos asociados
Según la NRV 10ª, los gastos que aumentan el valor del inmueble pueden activarse y reclasificarse del grupo 62 al 33.
Ejemplo de asiento contable:
Debe: 33x Existencias inmobiliarias
Haber: 62x Gastos activables
3. Impuestos aplicables en compraventa
| Operación | Impuesto | Tipo (Cataluña) | Notas |
|---|---|---|---|
| Local nuevo | IVA + AJD | 21 % + 1,5 % | IVA deducible si afecta a actividad |
| Local usado | ITP | 10 %–13 % | No deducible |
| Local entre empresarios | IVA (renuncia) + AJD | 21 % + 1,5 % | Inversión del sujeto pasivo |
| Terreno urbanizable | IVA + AJD | 21 % + 1,5 % | Sujeto a IVA siempre |
4. Tasas municipales en Barcelona
| Tasa | Aplicación | Tipo | Pagador |
|---|---|---|---|
| Plusvalía (IIVTNU) | Transmisión de terreno urbano | 30 % | Vendedor |
| ICIO | Reformas con licencia | 4 % | Propietario |
| Residuos | Actividad comercial | Variable | Titular |
| Apertura | Inicio de actividad | Variable | Titular |
5. Simulador de plusvalía municipal
Desde 2021, se puede elegir entre dos métodos:
- Objetivo: Valor catastral × coeficiente → cuota = base × 30 %
- Real: Precio venta – compra → cuota = ganancia × 30 %
Si no hay ganancia, no se paga plusvalía. Simular ambos métodos es clave para optimizar el coste.
6. Recomendaciones finales
- Clasifica correctamente el inmueble según su finalidad.
- Evalúa si conviene renunciar a la exención del IVA.
- Simula la plusvalía municipal antes de cerrar la operación.
- Documenta todos los gastos activables para justificar el coste contable.
- Usa subcuentas para trazabilidad y control fiscal.
